Gérer la transmission du patrimoine avec une SCI familiale

By | septembre 9, 2018

La SCI (société civile immobilière) constitue un des outils juridiques les plus efficaces et performants pour la gestion et la transmission du patrimoine.

Cette société de personnes est souvent déclinée sous forme de SCI dite familiale, composée d’associés membres de la famille, et disposant chacun de parts sociales. Si la création d’une SCI entraîne un certain formalisme comme toute création de société, notamment à travers une création en bonne et due forme, la rédaction des statuts et l’immatriculation, ainsi que l’intervention d’un notaire pour tout apport immobilier, elle s’avère pourtant très appréciée de par ses atouts indéniables en matière de transmission.

Comment fonctionne la SCI familiale ?

Disposant d’un capital généralement immobilier, la valeur des biens immobiliers apportés à la société par leurs associés ou acquis directement par celle-ci, est divisée en un nombre défini de parts sociales réparties entre chaque associé à hauteur de ses apports. La société est donc détenue par tous les associés proportionnellement à leurs parts sociales. Or, en effectuant des donations en toute simplicité et selon un nombre précis de parts sociales, les parents peuvent petit à petit donner le contrôle de la SCI à leurs enfants en optimisant systématiquement celles-ci afin de rester dans le plafond d’exonération de la taxation des donations entre ascendants. Sans compter qu’une décote sur la valeur fiscale des parts sociales est appliquée par rapport à la valeur brute des biens immobiliers concernés. Ainsi, en devenant petit à petit associés majoritaires, les enfants prennent le contrôle de la société et deviennent ainsi indirectement propriétaires du patrimoine immobilier détenu par la société, et apporté par les parents. L’ensemble permettant par ailleurs de percevoir les loyers éventuellement reçus pour les biens loués par la SCI, tout en bénéficiant de conditions fiscales avantageuses avec la possibilité de déduire des charges du résultat imposable de la société (crédit immobilier, certains investissements…).

L’avantage du démembrement de propriété

Un mécanisme très apprécié des parents désireux de transmettre leur patrimoine aux enfants via la SCI familiale tout en conservant le contrôle sur ce dernier est celui du démembrement des parts sociales de la SCI. Autrement dit, les parents peuvent donner des parts sociales en nue-propriété aux enfants (permettant en outre de réduire leur valeur nominale, donc de respecter plus facilement les exonérations fiscales en matière de donation) tout en conservant l’usufruit de celles-ci. Ainsi, en tant qu’usufruitiers, les parents continueront à percevoir les revenus des biens immobiliers concernés ou de pouvoir en disposer librement, tandis que la propriété reviendra automatiquement et de plein droit aux enfants au moment de la succession, lorsque l’usufruit attaché à leur personne s’éteindra.